医療保険見直しのマル秘テクニック！
三年後に金利が一%上がると、五年間は返済額が変わらないものの、実際の返済額計算上は二・三七五%から三・三七五%に上がってしまう。
二・三七五%のままであれば、図表11にあるように、三年経過後の三七回目の返済額一〇万五二四九円のうち、利息分は四万九一六一円で、元金分は五万六〇八八円だった。
それが、一%金利が上がることで、返済額は一〇万五二四九円で変わらないものの、利息分は七万九五六五円に増え、元金分は二万五六八四円に減ってしまう。
それまで毎月返済するたびに元金が五万円以上減っていたのが、二万円ムロ毎月返済額は一〇万五二四九円なのに、利息はそれを上回る一二万六七一五円だから、利息分だけでも二万一四六六円の不足。
実は、これが〝未払い利息〟として残っていく。
ちょっと信じにくい話かもしれないが、毎月返済額の一〇万五二四九円を予定通り返済していても、元金が減るどころか、むしろ〝未払い利息〟が加算されて、ローン残高が増えてしまうのである。
もちろん、これが六・三七五%、七・三七五%と上がっていけば、〝未払い利息〟の金額はどんどん大きくなっていく。
この〝未払い利息〟の問題はバブル時の金利上昇時代に随分と話題になったが、その後バブル崩壊後の金利低下期と超低金利時代にはほとんど忘れ去られてしまった。
そのリスクが金利上昇期のいま、再び大きな問題になる可能性が高まっている。
どれだけ上がると〝未払い利息〟が発生するのかもちろん、金利上昇局面といっても、そんなに急速に金利が上がるはずはない-そう考える人もいるだろう。
たしかに、かつてのように一年で二%も上がることは考えにくいかもしれないが、五年間のスパンでみれば、二%、三%の上昇があっても決して不思議ではない。
そうなると十分に〝未払い利息〟発生の可能性がある。
では、実際にどの程度金利が上がると未払い利息が発生するのか、その計算式は次のようになる。
毎月返済額÷前回までのローン残高×12か月×100先の三〇〇〇万円の借入額、金利二二二七五%、三五年元利均等返済の例にあてはめた場合、三六回返済終了時点でのボーダーラインは、10万5249円÷2829万0026円×12×100㌦4・46%ということになる。
この時点で四・四六%以上の金利になれば〝未払い利息〟が発生するわけである。
現在、変動金利型ローンの返済を行っている人は、金融機関から送られてきた償還表を引っ張り出して、一度試算してみていただきたい。
数字だけをみていると自分とは縁遠い話のように感じるものだが、実際に自分たちのローンに当てはめれば、その怖さを実感できるはずだ。
こうした変動金利型のリスクを認識すれば、金利上昇が予想される環境では絶対に利用してはいけないということをお分かりいただけるはずだ。
たしかに、不動産会社との提携ローンなどのなかには、全期間にわたって一・〇%優遇されるローンもある。
二・三七五%が一・三七五%になるのは魅力的な金利であり、その後も優遇金利が続けばリスクはさほどではないという気もするが、そんなことはない。
一・〇%優遇されても、実際にはそれ以上に上昇する可能性のほうが高いとみておいたほうがいいだろう。
当初は一%台前半の金利でスタートしても、その後は二%台から三%台に上がり、返済額も増えてしまう可能性が極めて高いといわざるを得ない。
すでにこの変動金利型を利用している人も、金利上昇リスクに備えていまのうちに動いておくのが安心である。
次の第4章で触れるように、当面は若干返済額が増えるのを覚悟して、近づく不安を解消しておくのが無難だ。
全期間固定金利型も実は安心できない金利上昇に備えて、全期間固定金利型を申し込んでいるという人も安心はできない。
ほんとうに安心できるのは、すでに購入物件の引渡し、融資の実行がすんでいる人に限られる。
というのも、「フラット35」を含めて、民間ローンでほ融資実行日の金利が適用されることになっているからである。
仮に二〇〇五年に二%台前半で申し込んでいても、建物が完成して引渡しを受け、融資の実行を受けるのが二〇〇六年の一〇月で、そのときに金利が四・〇%になっていれば、その四・〇%の金利が適用されてしまう仕組みになっているのである(図表12参照)。
それに対して、住宅金融公庫の融資だけは、融資申込み日の金利が適用されることになっている。
二〇〇五年の金利がまだ低かったときに申し込んだ人は、二〇〇六年の引渡し時に金利が上がっていても、低いときの金利が適用されるので安心できる。
この公庫融資、二〇〇七年三月で直接融資は原則的に廃止されることになっているが、それまでは申込みを行うことができる。
したがって、それまでの期間は、歩留りをかける意味で住宅金融公庫の融資を利用できる物件であれば、公庫融資と民間融資を両方申し込んでおく方法も考えられる。
二〇〇六年四月の公庫融資の金利は三・五二%。
この金利で申し込んでおけば、完成して入居するのが二〇〇七年、二〇〇八年になったとしても、三・五二%が保証される。
もちろん、全期間固定金利型。
これに対して、「フラット35」の金利は全国平均で三・〇四八%と〇・五ポイントほど低くなっているが、こちらは二〇〇七年には現在の公庫融資の金利より高くなっている可能性もある。
全期間固定金利型にこだわるのであれば、少しでも金利の低いローンを利用する手段として、多少の手間は惜しまないのがトクする道を確保することになるかもしれない。
金利上昇で融資を受けられなくなる可能性もいずれにしても、金利上昇が続くと、申込み時の金利に比べて融資実行時の金利が上がっていて、申込み時の試算より返済額が増えてしまうケースが続出することになる。
それでも無事に融資を受けられ、家計を何とかやり繰りできるレベルであればいいのだが、そんなケースばかりとは限らない。
金利が上がることで予定通りの融資を受けられない事態もあり得る。
二〇〇四年の国土交通省の調査でも、金融機関の審査によって希望した通りの融資を受けられなかったケースが少なくない。
図表13にあるように、一〇%から一五%未満のお客がそうだったとする不動産業者が二六・三%に達している。
そのはか、一五%はほぼ半数であり、二社に一社ではお客のうち一〇人に一人以上が希望通りのローンを借りられなかったとしているわけである。
金利が比較的安定していた時期でこの結果だから、金利が上昇していけば、こうしたケースがもっと増えることになるはずだ。
融資額の減額だけではなく、融資そのものを断られるケースもないとはいえない。
そうした事態に備えて、売買契約の契約書にキチンと「ローン条項」が盛り込まれていることを確認しておくことが大切になる。
これは、次のような内容であるー。
「買主は代金のうち二〇〇〇万円の支払いについては、○○銀行△△支店より融資を受けて支払うものとする。
ただし、買主が借入れの申込みをし、買主の責に帰すべき事由がないにもかかわらず〇〇年〇〇月〇〇日までに融資が決定されなかった場合、本契約は自動的に消減するものとする。
この場合、売主は受領した金員全額を買主に返還するものとする」このローン条項が入っていれば、予定通りに融資の実行を受けられなかったときには、手付金を返してもらった上で契約を白紙に戻すことができる。
しかし、ローン条項がないと、解約の申込みを行ったとき、「買主の事情による解約だから、手付金は没収になります」といわれても、法律上は文句をいえないことになる。
厳密に金額や銀行名、支店名まで確認しておくことが肝心だ。
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